「マイホームの予算を組んだのに、諸経費で予算オーバーしてしまった」という失敗を防ぐためには、どのタイミングで、誰に、いくら支払うのかを正確に把握しておく必要があります。
諸経費は大きく分けて「税金関連」「事務手数料・報酬」「住宅ローン関連」「その他・保険」の4つのカテゴリーに分類されます。
その費用は一般的に物件価格の5〜10%と言われており、3,000万円の家なら150万〜300万円、5,000万円の家なら250万〜500万円もの現金が、物件代金とは別に必要になります。
この記事では、家購入時に物件代金とは別に必要となる「諸経費」を徹底解説しています。税金や仲介手数料、住宅ローン関連費用など、物件価格の5〜10%に及ぶ諸経費の内訳と金額の目安を詳細に解説。新築・中古それぞれの注意点や、プロの相談窓口を活用して無駄な支出を抑えるコツを提案します。
住宅取得にかかる諸経費は車が購入できるほど高額になります。内訳を理解することで数十万円の節約にもつながりますので、ぜひ最後までご覧ください！
この記事は元通信インフラエンジニアで電気技術者の筆者が技術者視点で解説していきます。使用する料金シミュレーション等は妻であるFP（ファイナンシャルプランナー）監修のもと作成しています。
税金関連の諸経費
不動産という大きな資産を動かす際、避けて通れないのが税金です。特例措置を知っているかどうかで、数十万円の差が出ることもあります。
印紙税（契約書に貼る税金）
売買契約書や住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を作成する際に必要な税金です。
- 目安： 物件代金によりますが、1,000万〜5,000万円の住宅なら一般的に1万円〜2万円程度です（現在は軽減税率が適用されます）。
- 深掘り： 最近では「電子契約」を採用する住宅会社も増えており、その場合は印紙税が0円になります。
登録免許税（登記にかかる税金）
土地や建物の持ち主が自分であることを公的に登録（登記）するための税金です。
- 目安： 固定資産税評価額に対し一定の税率がかかります。
- 詳細： 土地の所有権移転、建物の所有権保存、住宅ローンの抵当権設定それぞれにかかります。「住宅用家屋の軽減税率」が適用される条件を満たしているか確認が必須です。
不動産取得税（購入後数ヶ月〜半年後に来る税金）
不動産を手に入れたことに対して一度だけかかる地方税です。
- 注意点： 購入時に支払うのではなく、忘れた頃に通知書が届きます。
- 軽減措置： 一定の床面積や耐震基準を満たす住宅であれば、大きな控除が受けられ、実質0円になるケースも多いです。ただし、自分で申告が必要な自治体もあるため注意が必要です。
事務手数料・仲介手数料
手続きを代行してくれる専門家や、物件を仲介してくれる会社に支払う対価です。ここが諸経費の中で最も大きな割合を占めます。
仲介手数料（中古物件・一部の新築物件）
不動産会社に売主との間に入ってもらった際に支払う手数料です。
- 金額の計算： （物件価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税 が上限です。
- 深掘り： 3,000万円の物件なら約105万円。非常に高額ですが、新築の「売主直販」物件や、仲介手数料無料を掲げる会社を選ぶことで、ここを0円に抑えることも可能です。
司法書士報酬（登記の代行費用）
自分で行うには複雑な登記手続きを代行してもらう報酬です。
- 目安： 5万〜15万円程度。
- 詳細： 登録免許税（実費）とは別に、司法書士への「手数料」として発生します。依頼する事務所によって数万円の差が出ることがあります。
住宅ローン関連の諸経費
ローンを利用して家を買う場合、銀行に対してもまとまった費用が発生します。
融資事務手数料
ローンを組むための事務手続き費用です。
- 定額制： 3.3万〜5.5万円程度。
- 定率制： 融資額の2.2%程度。3,000万円の借入なら66万円となり、大きな差が出ます。
ローン保証料
返済が滞った際に保証会社に肩代わりしてもらうための費用です（※現在は「保証料なし」のネット銀行も多いです）。
- 一括払い： 融資額の2%前後。
- 金利上乗せ： 借入金利に＋0.2%など。
- 深掘り： 保証料が無料でも、その分「事務手数料」が高く設定されている場合があるため、トータルでの比較が必要です。
その他・保険関連の諸経費
住宅取得費以外でも税金・保険料が発生します。保険料は後に見直すことも可能ですが、土地家屋にかかる固定資産税は毎年発生する支出なのできっちり把握しておく必要があります。
火災保険・地震保険料
住宅ローンを組む際は火災保険への加入が必須となります。
- 目安： 10万〜40万円（5年契約の場合）。
- 詳細： 建物の構造や水災補償の有無、家財保険をつけるかどうかで大きく変動します。以前の記事で解説した通り、一括見積もりでの比較が非常に有効です。
固定資産税・都市計画税の清算金
その年の固定資産税を、引渡日を境に「売主」と「買主」で日割り清算します。
- 目安： 数万〜十数万円。
新築 vs 中古で変わる諸経費のポイント
「新築だから安い」「中古だから高い」と一概には言えませんが、特有の費用が存在します。
新築一戸建ての場合
- 修繕積立基金（マンションの場合）： 数十万円を一括で支払います。
- 水道加入金： 新しく水道を引き込むための自治体への手数料（数万〜20万円）。
- 外構工事費： 諸経費というよりは建築費ですが、見積もりから漏れていることが多く注意が必要です。
中古住宅の場合
- ホームインスペクション（建物状況調査）費用： 安心して買うための診断費用（5万〜10万円）。
- リフォーム費用： 諸経費には含まれませんが、購入と同時に行う場合はその予算確保も必須です。
【結論】諸経費は結局いくらかかるのか？
物件の種類によって、仲介手数料の有無や税率が異なるため、以下の％（物件価格に対する比率）を予算の目安にしてください。
物件種別ごとの諸経費率
| 物件の種類 | 諸経費の目安（物件価格に対して） | 理由・特徴 |
| 新築一戸建て（建売） | 6% 〜 9% | 仲介手数料がかかるケースが多いため高め。 |
| 新築マンション | 3% 〜 5% | 売主直接販売が多く仲介手数料が不要。修繕積立基金が必要。 |
| 中古住宅（一戸建て・マンション） | 7% 〜 10% | 仲介手数料が確実に発生。適合証明書費用などがかかる場合も。 |
| 注文住宅（土地＋建物） | 10% 〜 12% | 土地と建物それぞれの登記やローン、つなぎ融資費用が発生。 |
【具体例】4,000万円の家を買う場合のシミュレーション
最も一般的な「4,000万円の中古一戸建て」を、住宅ローンを利用して購入する場合の現実的な数字を見てみましょう。
- 物件価格：4,000万円
- 諸経費合計：約320万円（物件価格の8%）
| 項目 | 概算金額 | 備考 |
| 仲介手数料 | 138万6,000円 | （4,000万 × 3% ＋ 6万） ＋ 税 |
| 住宅ローン事務手数料 | 88万円 | 融資額の2.2%（定率制の場合） |
| 火災保険料（5年） | 25万円 | 補償内容による |
| 登記費用（税＋報酬） | 35万円 | 登録免許税と司法書士への謝礼 |
| 印紙税・清算金・その他 | 20万円 | 契約書印紙、固定資産税の日割りなど |
| 不動産取得税 | 約13万円 | 軽減措置適用後（後日支払い） |
ここがポイント：
4,000万円の家をフルローンで買おうとしても、手元に300万円以上の「現金」がないと、契約自体がスムーズに進まない可能性があるということです。
※銀行によっては諸経費を含むフルローンプランもあります。ローンを申し込む際にご確認ください。
諸経費を支払う「タイミング」
諸経費は一度にまとめて払うのではなく、以下の3つのタイミングで分割して発生します。
- 売買契約時（現金が必要）
- 印紙税
- 仲介手数料の半額（会社による）
- 住宅ローンの契約〜引渡し時（最大の支払い）
- 仲介手数料の残り
- ローン事務手数料
- 火災保険料
- 登記費用
- 入居後（忘れた頃にやってくる）
- 不動産取得税（半年後くらい）
まとめ：諸経費の不安を「知識」と「相談」で解消する
諸経費の総額は、物件取得価格の約5～10％が目安です。
諸経費は、工夫次第で数十万円単位の節約が可能です。
たとえば、仲介手数料が不要な物件を選んだり、住宅ローンの手数料が安い銀行を比較したり、火災保険を自分で選んだりするだけで、浮いたお金を「新しい家具」や「引越し費用」に充てることができます。
「自分の予算で、諸経費まで含めて本当に足りるのか？」
これらを一人で計算して悩むのは時間がもったいないです。家づくりのプロであるLIFULL HOME’S 住まいの窓口
の無料相談窓口なら、こうした複雑な諸経費のシミュレーションから、コストを抑えた家づくりのコツまで、中立な立場でアドバイスしてくれます。
